상업용 부동산 취득하기 위한 기본용어 익히기

오늘의 블로그는 상업용 부동산 취득하기 위한 기본 용어를 정리해보고자합니다. 

1. 상업용부동산이란?

자산의 입지, 면적, 인지도, 임차인 물리적 특성 등에 따라 Prime, A, B급 및 하위등급으로 구분되며 수익 창출을 목적으로 개발, 투자하는 건물 혹은 토지를 말합니다. 

 

2. 상업용 부동산의 자산 유형은?

가. 오피스: 기업이 사무공간으로 사용하는 자산

나. 리테일: 백화점, 식당, 편의점 등 소비재의 유통, 판매를 영위하는 사업자가 집합한 자산

다. 호텔: 숙박 및 음식과 서비스를 판매하는 자산

라. 물류센터: 소비자에게 판매되는 제품의 재고를 보관 및 하역, 출고 배송의 기능을 수행

마. 멀티패밀리: 고급 임대형 아파트로 투자가 용이한 주거용 부동산

바. 데이터센터: 기업 컴퓨터, 네트워크의 관리 및 임대 지원, IT 하드웨어가 포함된 시설

 

3. 용어 정리

가. CBD 권역(Central Business District):  중구, 종로구 일대 1960년대 개발된 가장 오래된 오피스 권역으로 다국적 기업과 국내 대기업이 선호하는 전통적인 업무 지구로 대기업 본사, 금융 및 보험업 임차인 수요가 많습니다.

나. YBD 권역(Yeouido Business District): 여의도역을 중심으로 금융특정개발진흥지구로 지정된 오피스 권역으로 197년도 후반부터 1980년 초까지 "서울의 맨해튼"으로 불리며 금융 중심지 역할을 하였으며 금융업종 임차인 수요와 상징성을 구비하여 영등포역과 공덕역 일대를 포함하고 있습니다. 

다. GBD 권역(Gangnam Business District): 강남역, 삼성역을 중심으로 강남대와 테헤란로를 따라 펼처진 오피스 권역으로 1990년대 중반 서울의 IT밸리와 테헤란 밸리로 불리며 인기를 끌었으며 현재 업종과 규모적으로 국내 최대의 업무지구로 손꼽히고 있고 스타트업 및 IT기업 발달, 제조업, 기술과 서비스, 의료업 등이 다양하게 특화되어있습니다.

 

4. 신생 업무 지역(권역)

가. 마곡: 2009년부터 마곡 지구 사업이 본격화되면서 지난 10년간 비약적인 발전을 이루고 있으며 정보통신, 진기/전자, 바이오, 제약 등 다양한 분야의 기업 연구개발 시설이 밀집, 연구개발(R&D) 중심 산업의 업무 거점으로 서울 서남권의 대표적인 신흥 업무 권역으로 성장하고 있습니다. 

나. 판교: 강남 권역의 부수적 업무 지구 성격에서 제1판교테크노밸리 완공 이후 강남, 광화문, 여의도에 이어 핵심 권역으로 급 성정하고 있습니다. IT, 게임, 문화콘덴츠 기업이 주로 입주했으며 제2,3테크노밸리가 모두 조성되는 2024년이되면 2,500여개 기업, 약 13만명이 상주하는 거대클러스터로 성장할 전망입니다.

다. 성수: 정부 주도하에 개발이 이루어진 판교와 마곡과 달리 자연스러운 개발이 이루어지고 있는 곳인 성수권역은 리테일 기업 및 스타트업을 토대로 제조업, IT와 도소매업의 비중이 두드러지게 나타납니다. 최근 강남과 도심 권여그이 오피스 수요를 흡수하는 신규 오피스 시장으로 거듭나며 성공적인 임대 및 공유 오피스 확장이 관찰 되는 등 새로운 트랜드를 이끄는 젊은 스타트업 중심의 업무 거점으로 발전할 가능성이 높습니다. 

 

5. 부동산 면적 단위 및 용어

가. ㎡, square(제곱미터, 스퀘어) 국제단위계의 면적 단위로 한변이 1m인 정사각형의 면적을 의미합니다.

나. ft2, sqft: 미국에서 시작된 면적단위로 다음으로 많이 쓰입니다. “1ft2,=0.092903㎡, 0.028103평”

다. 평(坪): 미터법 돈입 전후 국내 부동산에서 오랜 기간 사용된 면적단위로 2007년 7월부터 산업자원부에 의해 고식 사용이 금지되어 있으나 많이 쓰이고 있습니다. “1평=3.3058㎡”

라. 대지면적: 대지의 수평면상 넓이, 높낮이에 관계없이 실제로 건축할 수 있는 땅의 넓이입니다.

마. 건축면적: 단층 건물의 경우 바닥의 면적, 2층 이상의 건물인 경우는 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평 투영 면적을 의미합니다.

바. 연면적: 건출물 내부의 모든 바닥면적의 합, 지상층뿐만 아니라 지하, 주차장 시설등을 모두 포합합니다.

아. 용적률: 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율, 지하층 면적 제외한 것으로 “(연면적÷대지면적)×100”

자. 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 건축 밀도를 나타내는 지표로 “(건축면적÷대지면적)×100”

차. Stock: 오피스 시장에서 임대 및 매매가 가능한 자산의 총 재고 면적

카. 임대면적(계약면적): 임대차 계약의 기준이 되는 면적으로 “전용면적+공용면적(층 공용면적+공통 공용면적)”

- 전용면적: 임대면적에서 공용면적을 제외한 실사용 면적으로 건물마다 산출에 적용되는 면적이 다를 수 있습니다.

- 공용면적: 다른 입주자와 공용으로 사용하는 면적으로 층 공용면적+공통 공용면적

· 층 공용면적: 같은 층 안의 복도, 화장실 등 층에서 공용으로 사용한는 면적

· 공통 공용면적: 1층 로비, 공용주차장, 엘리베이터 등 건물의 전체 인원이 공통으로 사용하는 면적

파. 전용률: 임대면적에서 공용면적을 제외한 나머지 면적이 계약 면적에서 차지하는 비율로 “전용면적÷임대면적“

6. 부동산 가격

가. 공시지가: 국토교통부 장관이 조사 및 평가를 실시하여 공시한 토지의 단위 면적당 가격

- 표준지 공시지가: 매년 1월1일 기준으로 국토교통부에서 전국 토지 중 대표성 있는 50만 필지를 대상으로 정하는 가격으로 재개발, 지역개발 등 토지 보상금 및 개별공시지가 등 각종 행정의 기반이 됩니다. 

- 개별공시지가: 매년 표준지 공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 정하는 개별 토지의 단위 면적 당 가격으로 해당 시, 군에 관할하는 모든 토지를 대상으로 선정하며 개발 부담금 부과, 기타 취득세, 재산세 등 지방세 과세표준에 사용합니다. 

나. 기준시가: 땅의 가치만을 판단하는 공시지가와은 다르게 토지와 그 위에 지은 건축물을 전부 합친 재산에 대한 감정가로 양도소득세, 상속세, 증여세 등 국세를 산정할때 사용되는 기준

다. 실거래가: 부동산 시장에서 실제 거래가 되는 금애그로 부동산 취득에 있어 실제 지불한 가격으로 인해 대출의 총량이 정해지며 취득세, 양도세 부과 기준이 됩니다.