전세계약을 체결할 때 주의해야 할 주요 사항 4단계 가이드

새로운 보금자리를 찾는 것은 새 아파트에 입주하든 구축 주택으로 이사하든 스트레스입니다.그러나 전세계약을 잘 못한다면 더 큰 스트레스를 유발할 수 있고 재산 손실이 따르기 때문에 당신이 체결하려는 전세 계약의 중요성을 꼼꼼히 이해하고 체크해야합니다. 임차는 당신의 임대차 계약 조건을 개략적으로 설명하는 법적 구속력이 있는 계약이므로 원활하고 실수하지 않은 임대 경험을 보장하기 위해 전세 계약을 체결할 때 주의해야 할 주요 사항을 4단계 가이드로 안내해 드리겠습니다.

1단계: 계약 전 준비와 협상

1. 주택상태: 건축물대장 열람 및 현장확인  ☞ 불법·무허가 주택여부 확인 및 임대인에게 하사보수 요청
가. 집 안 체크리스트: 화장실, 싱크대 물빠짐, 곰팡이, 수도꼭지, 샤워기이상 유무 및 수압, 방과 배란다 도장도배상태, 누수흔적, 조명기구 상태, 보일러, 에어컨 설치시기 및 작동점검
나. 집 밖 체크리스트: 방범CCTV(특히 야간통행로 환경), 소음, 가로등 등 야간 조명 등
다. 관리비 구성: 소규모 아파트나 오피스텔은 관리비가 많이 나오므로 관리비의 구성을 알아야한다. 일반관리비와 공동사용료(전기, 수도, 경비, E/L, 청소 등)을 체크하고 개별 사용료(전기, 수도, 난방, 온수, 가스 등)은 입주자가 사용하기 나름이비만 공동 사용료는 세대나 균일하게 부담함으로 미리 체크하고, 장기수선충담금은 나중에 주인에게 돌려받을 수 있다는 것을 유념해 이사시 꼭 받을 수 있게 메모해두자.
2. 매매가 대비 적정 전세가율: 실거래가(rt.molit.go.kr) 및 적정 시세체크(kbland.kr), 부동산을 방문해 전세지 인근 복수 물건 확인, 지역별 전세가율, 내 예산 최대치를 밝히면 중개사가 싸게 나온 집은 소개하지 않을 수 있고 가격흥정이 어려울 수 있으니 미리 공해하지말자. ☞ 적정 가격의 전세집 알아보기 및 보증금 돌려받지 못할 위험 사전 예방
가.믿을 만한 중개업소에서 거래하려면 되도록 오래된 중개소(nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085)를 찾아가거나 적어도 2~3이상은 들릴 것(최신 매물 호가를 제대로 파악할 수 있음)
나. 공인중개사에게 부동산 공부 설명해달라고 요청 할 것
- 등기사항전부증명서: 가처분, 가압류, 압류 주의, 가등기, (근)저당권, 압류 가압류는 내 보증금보다 선순위 또는 동순위, 아파트, 다세대주택과 오피스텔 등은 집합 건물 등기 확인, 단독주택과 다가구주택등은 건물, 토지 등기부 둘다 확인
- 건축물대장: 위반건축물 여부 점검, 건축물대장이 없으면 무허가 건물일 가능성 높음.  위반 무허가 건물이라도 주거용으로 사용하면 주택 임대차 보호법 사용이 가능하고 요건을 갖추면 대항력과 우선변제권이 생긴다. 계약서 상 호수와 거주 거물 호 수 표기가 동일해야하고 위반건축물일 경우에는 전세자금 대출이나 전세금반환보증 가입이 불가능함.
- 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리로 임대차계약신고(또는 계약서 확정일자 받음)하고 대항력을 갖추면 우선변제권이 생긴다. 
3. 선순위 권리관계: 등기부등본 확인, 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인(인터넷등기소 iros.go.kr) ☞ 보증금 안전여부 확인
tip)단독주택, 다가구주택의 경우 선순위임차인의 보증금 내역도 함께 알아봐야하는데 공인중개사는 집주인에게 선순위임차인의 보증금을 확인하고 설명을 의무가 있으므로 공인중개사에게 체크하자. 별도로 내용을 확인하려면 확정일자부여기관(주민센터, 등기소 등)을 방문하거나 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 확정일자 부여현황을 열람하면 가능함.
4. 임대인 세금 체납 여부: 국세, 지방세 미납내역 확인 ☞ 보증금 돌려받지 못할 위험 사전 예방
 

2단계: 계약체결 시

1. 임대인(대리인) 신분: 신분증, 위임장·인감증명서 ☞ 계약자 본인여부 확인
2. 공인중개사 정상영업 확인: 국가공인정보포털에서 부동산 중개업 조회 ☞ 적법한 중개업자와 거래하여 위험한 계약체결 방지
3. 주택임대차표준계약서 활용: 법무부 주택임대차법령저보 또는 국토교통부 주택임대차신고에서 다운로드 ☞ 권리보장 특약 명시위해 표준 서식 활용
가. 특약: 계약서 특약에 "전세금대출 불가 또는 전세금 반환보증 불가의 경우 계약을 해제한다"라는 내용을 요청하여 명기한다. -> 계약서 다 작성하고 잔금만 치르면 되는데 갑자기 대출이 안나오거나 반환 보증가입이 안되는 집일 경우 생기는 문제를 방지하기 위한 것으로 반드시 잔금(중도금) 납입 전에 대출 또는 가입여부를 확인하자.
나. 계약금과 중도수수료 협의: 통산 계약금은 보증금의 10%이하로 정하나 전세금(안심)대출(보증)을 받으려면 전세금의 5%이사을 계약금으로 지급해야하므로 협의해 정하도록 하고, 중개수수율표에 따라 지급되는 수수료는 상한액이므로 그 액수를 다 지급해야한다는 의미는 아니다. 계약에 앞서 수수료가 부담된다면 공인중개사와 협상하여 상한액 이하로 정하면 되므로 수수료 금액을 협의한 후 반드시 계약서류에 명기하도록 하자.

3단계: 계약체결 후

임대차 신고: 부동산거래관리시스템 또는 관할 주민센터 방문 ☞ 법적의무(부동산거래신고법제6조의2, 계야구 30일 이내 확정일자 자동부여)
 

4단계: 잔금 이체 및 이사 후

1. 권리관계: 등기부등본 확인(인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소 앱) ☞ 계약체결 후 권리변동사항 확인
2. 전입신고: 정부24나 관할 주민센터 방문 ☞법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내 대항력 확보)
- 대항력이란 임차주택의 양수인 등 이해관계자에게 임대차 계약 내용을 주장 할 수 있는 권리로 해당 주택에 입주하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생긴다. 다만 오피스텔은 계약서에 주거용이라고 명기를 해야하며 중간에 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력이 사라지니 주의가 필요함.
3. 전세보증금 반환반환 가입: 보증기관에 문의하여 가입 ☞ 보증금 미반환 위험 해소
 
임대차 계약을 체결하는 것은 임차 여정에서 중요한 단계이며 신중한 고려가 필요합니다. 전세계약을 체결할 때 주의해야 할 주요 사항 4단계 가이드에서 설명한 주요 사항에 세심한 주의를 기울임으로써 여러분은 자신의 이익을 보호하고 긍정적인 임차 경험을 보장할 수 있습니다. 임대차 계약은 법적 구속력이 있는 문서이므로 천천히 읽어보고 철저히 이해한 후에 계약하시기 바랍니다. 만약 여러분이 의심이나 우려가 있다면 계약하기 전에 주저하지 말고 법률적 조언을 구하세요. 올바른 준비로 당신은 새로운 임대차 부동산에서 성공적이고 즐거운 임차를 시작할 수 있을 것입니다.