무주택자 내집 마련 얼마가 들까요?

집값이 오른다 내린다 의견이 분분한 가운데 주택을 구입해야하는 무주택자는 혼란스럽고 타이밍이 언제인지 고민스러울 것입니다.  1주택자의 포지션은 "중립"이겠지만 현재 무주택자라면 가격이 하락한 현재가 기회가 될 수도 있습니다.

무주택자는 집값 하락에 베팅하고, 

다주택자는 집값 상승에 베팅하게 됩니다. 

그러나 1주택자는 내 집 값의 상승하락에 큰 의미가 없습니다. 내 집 값이 하락해도 옆집과 같고 상승해도 같기 때문에 상승도 하락도 아닌 중립에 베팅하게 되는 것입니다. 

오늘의 블로그 내용은 무주택자가 현실적으로 실거주하는 내집 마련을 위해 어떤 포지션으로 전략을 세워야하는지 알아보고자 합니다.

 

1. 내 집 마련을 위해 종잣돈은 얼마나 필요할까요?

매매가 6억이라면 70%의 대출을 받는면? ☞ 실제 필요 금액은 1.8억입니다. (70% 대출, 4.2억)

내집마련에 성공하려면 첫째 종잣돈이 얼마인지 알아야합니다.

종잣돈이란 적금, 예금만 말하는 것이 아닌 주식, 채권 등 현금화 가능한 자산을 모두 포함한 금액입니다. 

개인적으로 매수하려는 아파트 가격 대비 30%만 있어도 충분합니다. 예를 들어 6억 아파트를 매수한다면 1.8억만 있으면 대출을 통해 매수가 가능합니다. 생애 최초 매수자라면 집값의 30%까지 대출받을 수 있으니 종잣돈이 더 적게 들겠지요.

(단, 6억이하 아파트)

이런 식으로 내 종잣돈이 얼마인지 알아야 실제 매수 할 수 있는 가격의 아파트를 알 수 있습니다.

 

2. 내 소득 대비 적정 원리금은 얼마일까요?

근로소득으로 받는 월급에서 주택담보대출 원금과 이자 그리고 생활비를 감당해야합니다. 

현실적으로 나에게 맞는 매수하기 적정한 아파트 가격을 알아야겠지요? 개인 소비 패턴도 고려를 해야하니까요. 그려러면 소득 대비 원금(원금+이자)를 몇 %를 수용가능한지 결정해야합니다.

즉, "내가 대출이자를 얼마를 내야 생활이 가능할까?"를 생각해봐야한다는 것입니다. 개인적인 기준으로 소득 대비 최대 50%까지는 원리금으로 괜찮습니다. 

 

예를 들어 사회 초년생기준으로 월급 300만원을 받는 직장인이라면 월 150만원까지는 주택담보대출 원금과 이자를 지출해도 괜찮다는 것인데, 이 기준은 사람마다 다르기에 실제 생활비를 고려하시면 됩니다.

그렇다면 월 150만원을 원리금으로 갚는다면 얼마의 아파트를 매수 할 수 있을까요?

 

3. 적정 원리금과 내 종잣돈에 맞는 아파트 가격대는 얼마일까요?

<월 150만원을 우너리금으로 갚는다면>

월 300만원 직장인이 5억 아파트를 구입한다면 종잣돈 1억에 은행대출 4억(원리금 월 150만원)으로 가능합니다. 

가. 현재 특례 보금자리론 이자 약 4.5%으로 가정하고 만기 40면, 체증식 분활상황을 가정한다면 대략 4억을 대출 받을 수 있습니다. 4억의 대출한다면 약 150만원의 원리금을 생각하시면 됩니다.

나. 나의 종잣돈이 많다면 아파트 가격을 올려서 구입할 수 있습니다. 예를 들어 내 종잣돈이 3억이라면 대출 4억으로 7억 아파트를 매입할 수 있습니다. 

다. 만약 종잣돈이 적어 투자금을 최소화한다면 특례보증자리론 생애 최초 대출 80%를 활용하여 대출을 받습니다.

   (단, 6억아파트) 이렇게 한다면  4억 대출을 받아 5억 아파트를 매수할 수 있습니다. 5억=4억(생애대출)+1억 종잣돈+부대비용(세금 등)

 

4. 실 거주하고 싶은 지역에 매수 가능한 아파트 찾아보기

네이버 부동산에서 가격필터를 통해 내가 거주하고 싶은 지역에서 실제로 매수할 수 있는 가격의 아파트 가격을 시장조사합니다. 

가. 역세권, 2. 초품아, 3. 상권, 4. 자연환경(숲세권 등)이 좋은 아파트일 수록 추후 가격 상승활률이 높습니다. 

(다만 현실상 모든 것을 충족하는 아파트는 찾기 어렵기 때문에 본인에게 가장 중요한 포지션을 선택해야하지만 세대수가 300세대 이상으로 선택할 것을 가급적 추천합니다.)

 

무주택자라면 실거주를 위한 내집마련을 위한 방법을 알아보았습니다. 

첫째로 내 종잣돈을 파악하고,

둘째로 나의 소득을 냉철히 분석합니다. 

세째로 소득대비 원리금(원금+이자)를 생활비를 제외한 몇 %까지 가능한지 기준을 정하고,

넷째로 종잣독과 소득을 포함하여 나에게 맞는 가격대의 아파트를 정합니다.

다섯번째 네이버 부동산 필터를 활용하여 실거주하고 싶은 지역의 아파트 가격대를 찾아봅니다.

여섯번째 같은 가격의 아파트라면 역세권, 초품아, 상권, 자연화경 등을 감안하여 가치가 높은 아파트를 선택합니다.

알려드린 여섯가지 순서를 토대로 진행하신다면 실거주 아파트를 찾으실 수 있을 것입니다.